CoLegal Indonesia: Memahami Usaha Real Estat dan Kode KBLI-nya di Indonesia

Usaha real estat merupakan salah satu sektor yang memiliki kontribusi besar terhadap perekonomian Indonesia. Perkembangan infrastruktur, pertumbuhan penduduk, serta urbanisasi yang semakin meningkat telah mendorong pertumbuhan usaha di bidang properti dan real estat. Namun, untuk menjalankan usaha ini secara legal dan profesional, pelaku usaha harus memahami berbagai aspek administratif, salah satunya adalah klasifikasi berdasarkan Kode Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI).

KBLI merupakan sistem pengkodean yang disusun oleh Badan Pusat Statistik (BPS) dan digunakan oleh berbagai lembaga pemerintah seperti Kementerian Investasi/BKPM, Ditjen Pajak, serta Kementerian Hukum dan HAM dalam proses perizinan dan legalisasi usaha. Dalam artikel ini, kita akan mengulas secara mendalam tentang apa itu usaha real estat, jenis-jenis usaha yang termasuk dalam kategori ini, serta kode KBLI yang relevan.

Apa Itu Usaha Real Estat?

Secara umum, usaha real estat mencakup kegiatan yang berhubungan dengan kepemilikan, penyewaan, pengembangan, dan penjualan properti, baik dalam bentuk tanah maupun bangunan. Usaha ini tidak hanya terbatas pada pembangunan rumah tinggal, tetapi juga termasuk gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, kawasan industri, dan lain-lain.

Usaha real estat biasanya mencakup aktivitas berikut:

Pengembangan lahan mentah menjadi kawasan siap bangun.
Pembangunan perumahan, apartemen, atau ruko untuk dijual atau disewakan.
Penyewaan properti komersial dan residensial.
Jasa manajemen properti atau pengelolaan gedung.

Mengapa KBLI Penting dalam Usaha Real Estat?

KBLI sangat penting karena:

Menentukan legalitas usaha: KBLI diperlukan saat mendaftarkan Nomor Induk Berusaha (NIB) melalui sistem Online Single Submission (OSS).
Terkait klasifikasi pajak: Ditjen Pajak menggunakan KBLI untuk menentukan jenis pajak yang harus dibayarkan.
Memengaruhi izin usaha: Beberapa bidang usaha dengan KBLI tertentu memerlukan izin tambahan, seperti Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau Izin Lokasi.
Untuk kebutuhan ekspansi dan kerja sama: Investor atau mitra bisnis akan lebih percaya jika bisnis telah memiliki KBLI yang sesuai.

Jenis Usaha Real Estat dan Kode KBLI-nya

Berikut adalah klasifikasi KBLI untuk berbagai jenis usaha real estat berdasarkan Peraturan Kepala BPS No. 2 Tahun 2020 tentang Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia.

1. KBLI 68110 – Real Estat yang Dimiliki Sendiri atau Disewa

KBLI ini mencakup kegiatan usaha yang berkaitan dengan kepemilikan dan/atau penyewaan properti milik sendiri atau disewa kepada pihak lain. Contohnya:

Penyewaan rumah, apartemen, ruko, gudang, atau kantor.
Kepemilikan bangunan untuk disewakan kepada orang lain atau perusahaan.
Kepemilikan lahan kosong untuk disewakan.

Catatan: Kegiatan ini tidak melibatkan jasa manajemen properti secara aktif.

2. KBLI 68120 – Real Estat yang Diperoleh atas Dasar Balas Jasa (Fee) atau Kontrak

KBLI ini mencakup jasa perantara, agen, dan manajemen real estat atas dasar komisi atau kontrak. Kegiatan ini meliputi:

Agen atau broker properti (jual beli atau sewa).
Manajemen properti milik pihak lain.
Konsultan properti atau jasa pemasaran properti.

Cocok untuk perusahaan yang tidak memiliki properti sendiri tetapi memberikan jasa pengelolaan, pemasaran, atau perantara.

3. KBLI 68200 – Real Estat atas Dasar Balas Jasa (Fee) atau Kontrak

KBLI ini sering disamakan dengan KBLI 68120, tetapi cakupannya sedikit berbeda. KBLI 68200 lebih fokus pada pengelolaan dan operasional properti orang lain seperti:

Jasa pengelola gedung perkantoran.
Pengelolaan pusat perbelanjaan.
Jasa perawatan, penyewaan unit, dan layanan penghuni.

Biasanya digunakan oleh perusahaan yang menangani operasional sehari-hari dari properti milik investor atau pengembang lain.

KBLI Lain yang Masih Terkait dengan Real Estat

4. KBLI 41100 – Pengembangan Real Estat

Merupakan KBLI yang sangat umum digunakan oleh pengembang atau developer properti. Meliputi:

Kegiatan pengembangan perumahan.
Pengembangan apartemen, kondominium, town house.
Pembangunan dan penjualan kawasan industri atau kawasan terpadu.

Kegiatan dalam KBLI ini bisa mencakup pengadaan lahan, pematangan lahan, pembangunan unit properti, dan penjualannya.

5. KBLI 41011 – Konstruksi Gedung Hunian

Meskipun secara teknis termasuk ke dalam sektor konstruksi, KBLI ini sering digunakan oleh perusahaan real estat yang juga menangani pembangunan langsung.

Meliputi:

Pembangunan rumah tinggal, apartemen, rumah susun.
Bisa termasuk renovasi besar atau pembangunan ulang gedung hunian.

Biasanya digunakan jika perusahaan real estat juga memiliki divisi kontraktor sendiri.

Contoh Implementasi KBLI Real Estat pada OSS

Misalnya, sebuah perusahaan bernama PT Maju Properti Sejahtera ingin memulai usaha pengembangan perumahan dan sekaligus menyewakan unit-unit rumah yang belum terjual. Maka perusahaan ini akan membutuhkan beberapa KBLI, yaitu:

41100 – Pengembangan Real Estat → untuk kegiatan pembangunan dan penjualan.
68110 – Real Estat yang Dimiliki Sendiri atau Disewa → untuk kegiatan menyewakan properti yang masih dimiliki.
Jika perusahaan juga menjadi agen untuk properti lain, bisa ditambahkan:
- 68120 – Real Estat atas Dasar Balas Jasa.

Dengan kombinasi ini, perusahaan bisa melakukan berbagai aktivitas secara legal dalam sektor real estat.

Persyaratan dan Perizinan Tambahan

Untuk menjalankan usaha real estat dengan KBLI tertentu, diperlukan dokumen tambahan, tergantung pada aktivitasnya. Beberapa di antaranya:

NIB (Nomor Induk Berusaha): Diperoleh melalui OSS dan wajib untuk semua jenis usaha.
Izin Lokasi: Untuk proyek pengembangan skala besar.
Sertifikat Laik Fungsi (SLF): Jika mengelola properti yang telah dibangun.
IMB/PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): Untuk kegiatan pembangunan gedung.
Izin Lingkungan: Jika proyek berpotensi berdampak besar terhadap lingkungan.
NPWP Badan dan PKP (jika ingin menjadi Pengusaha Kena Pajak): Untuk kegiatan jual beli.

Tantangan dalam Usaha Real Estat

Meskipun menjanjikan, usaha real estat memiliki tantangan tersendiri, seperti:

Modal besar: Dibutuhkan investasi awal yang tinggi.
Izin yang kompleks: Banyaknya regulasi dan izin dapat menjadi hambatan.
Fluktuasi pasar: Harga properti bisa dipengaruhi oleh kondisi ekonomi, suku bunga, dan kebijakan pemerintah.
Persaingan ketat: Terutama di kota-kota besar, pasar properti cukup kompetitif.

Namun demikian, dengan strategi yang matang dan kepatuhan terhadap regulasi (termasuk KBLI), usaha ini tetap sangat potensial dan menguntungkan.

Usaha real estat merupakan salah satu sektor strategis dalam pembangunan ekonomi nasional. Untuk menjalankan bisnis ini secara profesional, pemahaman terhadap kode KBLI sangat penting. Kode-kode seperti 68110, 68120, 68200, dan 41100 adalah beberapa di antara KBLI yang paling relevan dengan usaha ini.

Dengan memilih KBLI yang tepat dan melengkapi semua izin usaha sesuai ketentuan, pelaku usaha bisa menjalankan kegiatan secara legal, menarik investor, serta memperluas jangkauan pasar. Selain itu, KBLI juga menjadi acuan dalam klasifikasi pajak, pengurusan izin, dan penyusunan laporan keuangan perusahaan.

Sebagai penutup, pastikan Anda melakukan konsultasi lebih lanjut dengan konsultan hukum atau notaris dalam proses pendirian usaha agar tidak salah dalam memilih KBLI, karena satu kode bisa sangat menentukan arah dan ruang lingkup legal usaha Anda di masa depan.